ITR ou IPTU em zona urbana com uso rural: defesa processual eficaz

O produtor rural que explora imóvel situado em zona urbana, ou em área de expansão urbana, costuma enfrentar uma cobrança prática e recorrente: o Município exige IPTU, enquanto a União, em tese, pode sustentar o ITR. Para o advogado do agro, o problema não é apenas tributário. É patrimonial, processual e probatório.

Quando a fiscalização ignora a destinação econômica do imóvel, o risco é duplo, pagar tributo indevido e acumular passivo com multa, juros e execução. A defesa eficaz depende de enquadramento legal correto, prova técnica robusta e estratégia processual bem escolhida.

Este tema é especialmente sensível para o produtor que mantém atividade agropecuária em imóvel próximo ao perímetro urbano, em área em expansão ou em município que tenta ampliar a base do IPTU. Nesses casos, a tese não se resolve por rótulos cadastrais, mas pela análise da lei e da realidade do uso da terra.

Contextualização: quando a localização não define sozinha o tributo

A regra de partida está no CTN, art. 32, que trata do IPTU sobre imóvel localizado na zona urbana do Município. Mas o sistema não para aí. O próprio ordenamento admite exceção relevante para imóveis com exploração rural.

O ponto central é o Decreto-Lei nº 57/1966, art. 15, que afasta a incidência do IPTU quando o imóvel, ainda que situado em zona urbana, é comprovadamente utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial. Na prática, a discussão deixa de ser meramente geográfica e passa a ser funcional.

O STJ consolidou esse entendimento em linha favorável à prevalência da destinação rural sobre o simples critério de localização, especialmente quando a prova demonstra atividade produtiva efetiva. Para o advogado, isso significa que o caso precisa ser montado com foco na realidade econômica do imóvel, e não apenas no cadastro fiscal.

Em matéria de imóvel na zona urbana, o nome do cadastro não resolve a incidência tributária.

• CTN, art. 32: base legal do IPTU na zona urbana.
• Decreto-Lei nº 57/1966, art. 15: exceção para imóvel urbano com uso rural.
• Jurisprudência do STJ: prevalência da destinação rural em hipóteses comprovadas.

Impacto prático: onde a defesa costuma ganhar ou perder

Na rotina forense, a cobrança indevida aparece de três formas: lançamento municipal de IPTU, autuação ou cobrança de ITR pela União, e situações de bitributação de fato, quando o imóvel é tratado como urbano por um ente e rural por outro. A defesa precisa atacar o enquadramento e a prova ao mesmo tempo.

O produtor rural normalmente não organiza sua documentação pensando em litígio tributário. Por isso, o advogado precisa reconstruir a narrativa probatória com documentos dispersos, como matrícula, inscrição no CCIR, CAR, notas fiscais de produção, contratos de arrendamento, laudos agronômicos, imagens de satélite e prova testemunhal qualificada.

Em muitos casos, o Município tenta sustentar que a existência de rua, iluminação, loteamento próximo ou inserção em perímetro urbano basta para atrair o IPTU. Essa tese é frágil quando o imóvel mantém exploração rural real e contínua. O foco, então, deve ser demonstrar que a atividade econômica rural não é eventual, mas estruturante.

Requisitos e cautelas para uma defesa eficaz

• Comprovar a exploração rural atual, não apenas pretérita.
• Demonstrar a compatibilidade entre área, cultura, rebanho ou atividade e a destinação econômica do imóvel.
• Reunir prova documental em cadeia, sem lacunas entre propriedade, posse, uso e produção.
• Verificar se o lançamento municipal respeitou contraditório, motivação e critérios objetivos.
• Checar se houve duplicidade de cobrança entre Município e União, com risco de pagamento em duplicidade.

Estratégia processual recomendada

• Na esfera administrativa, impugnar o lançamento com prova da atividade rural e pedido de revisão cadastral.
• Se houver CDA ou execução fiscal, avaliar exceção de pré-executividade, embargos à execução ou ação anulatória, conforme o estágio do caso.
• Quando a prova exigir dilação probatória, evitar teses puramente abstratas e estruturar perícia ou inspeção judicial.
• Se houver risco de constrição patrimonial, pedir tutela de urgência para suspender exigibilidade, quando presentes os requisitos legais.

O erro mais caro é entrar no processo apenas com argumento jurídico genérico. Sem prova do uso rural, a tese perde força. Sem tese jurídica, a prova fica sem direção.

Base legal, prova e jurisprudência: o que o advogado precisa dominar

A defesa técnica deve partir de três eixos. Primeiro, o enquadramento normativo. Segundo, a prova da realidade rural. Terceiro, a coerência entre ambos. Quando um desses pilares falha, a chance de êxito cai de forma relevante.

No plano normativo, além do CTN, art. 32 e do Decreto-Lei nº 57/1966, art. 15, é importante verificar a legislação municipal de zoneamento, porque ela influencia a classificação urbanística, mas não elimina automaticamente a incidência do regime rural quando a destinação econômica é comprovada. Também é útil observar a disciplina do lançamento tributário no CTN, especialmente quanto à motivação e à impugnação administrativa.

A defesa boa não começa na petição inicial, começa na prova do uso rural.

No plano jurisprudencial, o advogado deve trabalhar com a linha do STJ que afasta a incidência automática do IPTU em imóvel urbano com exploração rural comprovada. Essa orientação é valiosa porque evita que o Município transforme o perímetro urbano em critério absoluto, desconsiderando a realidade produtiva do campo.

Documentos que fortalecem a tese

• CCIR atualizado, quando aplicável.
• CAR e demais registros ambientais coerentes com a atividade rural.
• Notas fiscais de venda de produção, compra de insumos e movimentação do ciclo produtivo.
• Contrato de arrendamento, parceria, comodato ou exploração direta.
• Laudo técnico de engenheiro agrônomo, perito ou assistente técnico.
• Imagens georreferenciadas e histórico de uso da área.

Pontos de atenção na petição

• Explique por que a localização urbana não esgota a análise da incidência.
• Descreva a atividade rural com dados concretos, evitando afirmações genéricas.
• Mostre a continuidade da exploração ao longo do tempo.
• Se houver lançamento duplo, destaque o risco de violação à segurança jurídica e à capacidade contributiva.

Em litígios assim, o juiz costuma valorizar coerência. Se a documentação do imóvel aponta produção rural, mas a defesa fala apenas em “área ruralizada”, a tese enfraquece. É preciso provar uso rural efetivo, com linguagem técnica e lastro documental.

Conclusão: a defesa eficaz começa antes da cobrança virar execução

O conflito entre ITR e IPTU em imóvel situado em zona urbana com uso rural não se resolve por presunção. A solução depende de enquadramento legal correto, prova consistente e atuação processual estratégica. Para o produtor, isso significa preservar caixa e evitar passivo tributário indevido. Para o advogado, significa dominar a técnica e não depender apenas de argumentos de localização.

Se o imóvel é explorado ruralmente, a defesa deve demonstrar isso com precisão. Se a cobrança já virou execução, a resposta precisa ser rápida, documental e compatível com o estágio processual. Em matéria tributária no agro, perder o timing costuma ser tão grave quanto perder a tese.

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Sobre o autor

Luis Martins Romanni

Dr. Luis Martins Romanni é sócio fundador da Academia Brasileira de Direito do Agronegócio (ABRADA), sócio fundador da Banca Martins Romanni Advogados Associados, advogado com atuação especializada no Agronegócio, especialista em Direito Cível/Empresarial, Mestre, Professor de cursos de Extensão e Pós-Graduação pelo Brasil, coordenador da Pós-graduação em Direito Agrário e do Agronegócio ABRADA, autor do livro "Direito Societário no Agronegócio", Produtor Rural, autor da melhor dissertação de mestrado profissional do IDP de 2021.